物流仓储业属于现代服务业，覆盖的范围十分普遍，即要满足工业、农业，也要满足社会每个方面的需要，是一个复杂的系统工程。那么物流仓储业怎么样做招商，物流仓储转型升级方向又是什么呢？

  详细、准确的市场调查与研究和分析是物流仓储找准市场定位的关键，物流仓储的建设必须有一定的市场需求作为发展支撑，而不是基于其他非市场因素。

  物流仓储的市场调查与研究需要从项目所处的宏观环境、项目周边需求及竞争环境、项目区位条件（经济区位、交通区位）等方面做把握。特别是经济结构转型发展的今天，更要着重了解和分析宏观经济和行业发展的新趋势对于物流仓储规划定位的影响。

  物流仓储进行规划调研的过程，即项目预招商的过程。物流仓储的前期市场调查与研究，其很大目的是寻找到潜在目标客户名单，锁定市场，为招商运营奠定基础。

  在规划前期就应启动招商，把客户请过来，听要求、听意见、听感受，这样才可以招来真正有需求的客户，明白客户的真正需求和园区未来的发展方向。

  只有你自己找到了方向，才能带领大家一起寻找出路。在此阶段，物流仓储的投资运营方应及时组建招商团队，并由一定层级领导挂帅（具有一定项目决策权），负责跟进工作，防止客户的流失。

  招商工作是一个系统工程，每个环节之间都是相互依存，相互影响。对于物流仓储招商的所有的环节进行研究分析，提出招商的“521”战略。所谓的“521”战略是指5个招商关键步骤，2个招商支持体系，和1个招商执行力量。

  5个招商的关键步骤是指：物流仓储客户定位、客户寻找、客户分类、客户洽谈及客户入驻。2个招商的支持体系是指：有效的营销推广、具有针对和吸引力的招商政策。1个招商执行力量是指：一个高效、强有力的招商执行团队。

  （1）是评估项目优劣势、明确客户开发对象根据物流仓储的类型、定位和战略发展规定，在夯实的市场调查与研究基础之上，最大限度地考虑和分析物流仓储所在地区物流市场特性、物流公司和制造、商贸企业的物流需求和供给，以及关联物流仓储的业态层次、竞争态势等，从而明确客户对象，找出客户的潜在需求。这一阶段的工作内容主要是了解客户的基础信息和潜在需求，进行初步的沟通，判断有无成交的机会，有则进入下个阶段，无则终止。该阶段工作的主要责任人为招商人员和招商经理。

  （2）客户信息资料的收集通过种种渠道（搜索、专业网站、展览、老客户、竞争对手等），深入挖掘客户企业的经营信息（资源状况、经营的稳健性、发展的策略及财务情况等），同时与客户进行初步接触并在在客户企业内部建立内线关系，强化互相之前的来往，同时了解决策人信息及该公司的决策流程等，为下一阶段进行价值评估，提供充分的信息依据。该阶段工作的主要责任人为招商人员和招商经理。

  （3）客户价值评估、确定合作方式根据收集的信息，从合作成本和收益（包括带动效应）两方面判断目标客户对于项目的价值，确定引进绩效高的优质企业，同时判断成交机会的大小和难度，对成交的价值做全面评估，将客户按等级进行划分，确定合作的方式和招商策略（以直接投资引进、以联合开发引进、以联合经营引进、以品牌代理引进、以政策优惠引进等）。该阶段工作的主要责任人为招商经理和招商总监。

  （4）影响力渗透、建立关系。充分调动物流仓储的社会资源，多渠道进行最佳切入点寻找，与关键决策人进行深层次的沟通，建立良好的关系，对自己的实力、形象、招商政策进行传播。必要时，能申请高层领导的介入。对于大型、具有战略意义的客户，提供一对一的招商合作方案。本阶段工作的主要负责人为招商经理和招商总监。

  （5）促成成交。邀请客户进行当地考验查证，进一步传播优势和综合解决实际问题的能力，消除客户的顾虑，促成成交。本阶段工作的主要负责为招商经理和招商总监。

  要保证招商工作具有好的延续性，就一定要做好招商后服务工作。对于签约入驻的客户，要及时、有效的兑现各种招商承诺。如在客户进驻阶段，就应将一切基础设施和服务准备好，不能让手续办理、土地审批、道路交互与通行等问题影响客户。在运营过程中，做好配套服务工作，不单单是对于入驻企业给予政策上的优惠，还要在投资环境和运营环境建设上下功夫，要让入驻的企业有着非常明显的优越感。

  最后，在物流仓储招商过程中要注意借力发展，可选择知名且拥有非常良好信誉和庞大的客户群体、在行业内具有影响力的中介机构和咨询公司做合作，提高招商的效率和成功率，缩短投资回收期，降低运营压力。

  随着社会经济的加快速度进行发展,我国市场经济也在不断的完善和进步。与此同时,市场之间的竞争也慢慢变得激烈。对于仓储物流公司而言,在激烈的竞争环境下,想要取得持续稳定的发展,就必须顺应时代的发展的新趋势加强转型与升级。

  升级仓储企业的转型，首先是专业化的转型。很多“仓储企业”被迫把仓库出租出去，是由于自身的专业化服务能力不够。掌握仓储基础设施资源的企业，只有实现专业化转型，才能够把仓储服务“做精”。仓储企业的专业化转型，需要专业化的方面很多，包括基础设施专业化、流程专业化、服务专业化。

  基础设施专业化，是指仓库、货架、装卸设备等硬件要素是专业的，和相关布局是专业的。仓库的专业化与库存商品类型有很大关系。普通货物需要的是普通的阴凉库房，生鲜及冷冻商品需要的是冷库，石油、天然气等危险品需要的是储罐，很多类型的库房都有其专业化的标准。仓库的专业化还与仓库服务对象有很大的关系，为生产服务的生产资料仓库，为商品流通中转服务的中转仓储，为零售服务的零售仓库，各自都有不同的特点。货架的专业化也与商品类型有很大的关系，存放小商品的货架、存放大型家电的货架、存放服装的货架等都各有其特点。此外，传送带、叉车、托盘等工具也都是专业的。

  仓储基础设施的布局需要是专业的。例如，装卸货月台的高度和宽度、库房里货架摆放的间距、库房的入口与出口的位置、存放及提取货物的路径，等等，都涉及非常专业的布局设计。总之，仓储基础设施的专业化涉及的面非常广，需要仓储企业用心钻研。

  流程专业化，是指仓储服务流程需要是专业的。仓储服务及实际的仓储管理中，有很多细化的流程，例如，出库流程、入库流程、分拣流程、盘点流程等。流程越专业，则意味着仓储管理越规范以及效率越高。专业化的流程，不仅是标准化的，而且还是一直在优化的。标准化强调流程的稳定性，而一直在优化则体现对流程驾驭的专业能力。

  服务专业化是在基础设施专业化及流程专业化的基础上实现的。服务专业化首先体现为标准化服务，其次表现为个性化服务。标准化服务包含服务模式、服务流程的标准化以及服务内容的可量化。

  例如，迷你仓寄存服务，顾客寄存及提取东西需要做什么样的登记、检查，需要什么样的凭证，这些都需要走标准的流程，这就是服务的标准化；可以按天、按小时甚至按分钟收费，也可以按货物的重量、体积进行收费，这就是服务的量化。

  例如，迷你仓寄存服务，顾客寄存及提取东西需要做什么样的登记、检查，需要什么样的凭证，这些都需要走标准的流程，这就是服务的标准化；可以按天、按小时甚至按分钟收费，也可以按货物的重量、体积进行收费，这就是服务的量化。

  仓储企业的转型，其次是轻资产化转型。仓储物流服务需要以仓储基础设施为依托，一般而言是重资产型的经营模式。也是由于仓储物流的重资产属性，使得仓储企业难以发展壮大，所以一定要进行轻资产化转型。

  那么怎么进行轻资产化转型呢？轻资产的出路，就是充分合理规划利用社会化的仓储设施资源，与资源拥有方进行合作。轻资产化转型需要具备三项能力和一项资源。三项能力是指仓储设施规划设计能力、仓储业务经营管理能力、仓储资源统筹能力；一项资源是顾客资源，也可以叫作货源。

  仓储企业接手社会化的仓储资源，一般先要对原有的仓储设施做改造升级，这就涉及了仓储设施的规划设计。改造升级不是最终目的，最终目的是让资源运作起来，有必要进行运营管理，所以要有运营管理的能力。仓储企业要吸纳很多的社会仓储资源，同时还需要充分的利用好这些资源，这就涉及对仓储资源的统筹利用问题，需要有统筹的能力。

  对仓储设施进行重新设计、运营、统筹，这些都以仓储服务业务为前提，以货源为前提。只要仓储企业能够源源不断地引来货主顾客，引来业务，就可以不断地吸纳社会化的仓储资源，以此来实现轻资产化转型升级。

  仓储企业还有必要进行互联网化的转变发展方式与经济转型。一方面，专业化、轻资产化转型升级要依托互联化的辅助；另一方面，货主客户企业（生产企业、商贸企业）都在进行物流互联化转型，这就要求仓储企业与货主客户进行相对有效的互联互通。

  流程的专业化、服务的专业化，需要互联网化的辅助。专业化流程是要一直优化的，而优化需要以流程数据为基础，因而需要对流程进行互联化才能轻松的获得有关数据。服务的专业化，需要与货主客户进行良好的交互，需要推送服务数据，需要将整个服务过程透明化，这些都需要以互联化为基础。轻资产化需要以互联网化为基础。

  轻资产化的核心是帮助仓储资源所有方把资源运营起来，需要对仓储服务进行在线管控，一定要通过数据把握仓储资源的状态，例如需要把握仓库、货位空间、叉车的状态，把握托盘的周转情况等，这些需要以互联化为基础。

  仓储企业服务货主客户，难免有必要进行系统对接，把仓储服务过程的数据推送给货主客户。从货主客户的角度来看，仓储企业的服务需要能够支撑其个性化的物流体系，这需要仓储企业具备互联化的基础条件。

  未来传统仓库的转型，信息化、自动化和智能化将是重要方向。国务院印发的《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》指出，创新加快关键技术装备的研发应用，既要提升物流业信息化和智能化水平，又鼓励采用节能环保的技术、装备，提高物流运作的组织化、网络化水平，降低物流业的总体能耗和污染物排放水平。

  “互联网+物流”将与人机一体化智能系统、金融相结合，产生更高的附加值，而充分的利用互联网、物联网打造全新的商业模式则会成为产业链上各关联企业升级的驱动力，必将推动仓储物流的整体发展。

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